Ao contrário da crença popular, a gestão não é feita apenas pelo gestor. Em vez disso, isso é feito em três partes pelo proprietário do apartamento, pelo administrador e pelo conselho administrativo, todas as três partes podendo utilizar um sistema online para auxílio de comunicação.
Os condôminos tomam suas decisões por meio de deliberações em assembleias gerais. Este é o órgão administrativo mais alto. Como órgão executivo, o administrador é responsável, entre outras coisas, pela execução das deliberações. Recebe apoio do Conselho Administrativo.
Administração adequada
Os proprietários dos apartamentos são obrigados a assegurar a boa gestão da propriedade comum. A administração adequada serve à convivência ordenada na comunidade e corresponde aos interesses de todos os condôminos com razoável discrição.
O estabelecimento de regras do condomínio, a manutenção e reparação adequada da propriedade comum, o seguro adequado da propriedade comum e dos proprietários de apartamentos, a formação de uma reserva de manutenção e a elaboração de um plano de negócios fazem parte de uma gestão adequada.
Deveres do Administrador
A gestão do condomínio é normalmente realizada por um administrador nomeado pela comunidade que não é ele próprio condômino do condomínio. Em associações de proprietários menores, no entanto, é bastante comum nomear um dos proprietários como administrador. Ele também pode assumir essa tarefa de forma voluntária.
Em complexos residenciais maiores com muitos proprietários de apartamentos diferentes, um provedor de serviços externo é essencial como administrador. Isso funciona de acordo com o contrato de gerenciamento por uma taxa.
As tarefas de um administrador incluem todas as medidas que fazem parte de uma administração adequada. Além disso, ele tem muitas outras tarefas, como:
- A convocação, implementação e registro da assembleia geral
- Gravar as resoluções e manter a coleção de resoluções
- Implementação das resoluções
- Implementação de medidas de manutenção e reparação do bem comum
- Gestão de fundos comunitários
- Elaboração de plano de negócios e contas anuais
- Celebração de contratos de serviços públicos, pagamento de encargos e contribuições de custos, recebimento de pagamentos e serviços
É claro que muito mais tarefas podem ser atribuídas a um administrador. Isso está regulamentado no contrato de gestão, que a associação de moradores celebra com o gerente.
Escolhendo o gerente certo
Se um gerente for nomeado, os proprietários de apartamentos devem prestar atenção especial à sua qualidade. Listas de verificação publicadas por várias associações do setor podem ajudar a fazer a escolha certa. Eles contêm um grande número de perguntas detalhadas que os proprietários de apartamentos devem fazer a um gerente em potencial.
Uma vez que a comunidade confia ao administrador extensos recursos, a seleção deve ser feita com cuidado. Em regra, o administrador é nomeado por um período de dois a cinco anos. Isso significa que a comunidade de proprietários está vinculada a ele por um longo período de tempo e só pode retirá-lo prematuramente por motivos importantes. Este é o caso, por exemplo, se o gerente desviar fundos ou não convocar e realizar uma assembleia de proprietários.
Contrato de Administrador
Todos os deveres do gerente são definidos em detalhes no contrato do gerente. O contrato de gestão geralmente inclui um catálogo completo de serviços, que lista os serviços básicos e adicionais. Existem exemplos de contratos de várias associações do setor. No entanto, a comunidade de proprietários deve examinar cuidadosamente quais interesses são representados principalmente aqui.
A remuneração também é determinada no contrato de gestão. Isso geralmente é baseado em uma taxa mensal por unidade residencial e vaga de estacionamento. Os preços são, obviamente, dependentes do mercado e podem variar muito. A remuneração por unidade residencial costuma ser maior para condomínios menores do que para condomínios grandes.
Há ainda uma característica especial no caso de apartamentos recém-construídos e complexos residenciais recém-criados. Aqui, o primeiro administrador geralmente é nomeado pelo desenvolvedor e vendedor dos apartamentos. Como comprador de apartamento, você deve ficar de olho nas possíveis conexões econômicas entre o gerente e o vendedor do apartamento. Se houver dependências aqui, a eliminação de defeitos pode ser prejudicada.
Gestão de propriedade privada
Quem compra um apartamento como investimento muitas vezes não tem tempo para cuidar das tarefas como proprietário. Como proprietário, você deve, entre outras coisas, cuidar da eliminação oportuna de defeitos no apartamento e da liquidação oportuna dos custos operacionais e monitorar o recebimento do aluguel.
A tarefa desagradável de impor aumentos de aluguel ou o anúncio adequado de medidas de modernização também representa um desafio para os proprietários. É aqui que o apoio da gestão de propriedades especiais pode valer a pena. Essa administração serve como um contato para o inquilino e cuida dos assuntos que envolvem um condomínio alugado.
As sobreposições entre a comunidade e a propriedade separada são sempre problemáticas. É aqui que surgem frequentemente os conflitos de interesse. Pode ser uma vantagem se o administrador da propriedade comunitária também administrar a propriedade separada.
Para manter uma boa administração existem softwares, como o SIN, que possibilitam que comunicados, pagamentos e etc possam ser feitos de maneira simples e digitalizada, até para condomínios.